L’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 prévoit : « ...La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
 
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
 
Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
 
L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
 
 
Il s’agit d’un délai de forclusion. Si l’acquéreur n’a pas saisi le Tribunal au bout d’un an, il perd le droit d’agir en justice. Le délai de forclusion est insusceptible de suspension. Il est par contre susceptible d’interruption c’est – à – dire qu’un événement peut effacer le temps déjà écoulé de sorte qu’un nouveau délai d’un an recommence par courir. S’agissant de la suspension, le temps déjà écoulé est pris en compte mais le temps que dure l’évènement n’est pas pris en compte. La suspension constitue une parenthèse dans le délai défini.
 
 
Madame E. Virginie a acquis le 13 octobre 2009 auprès des époux N un appartement situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Selon l’attestation de la société Allo Diagnostic, la superficie de l’appartement est de 131,07 m2.
 
 
Madame Virginie E. a fait vérifier la superficie de l’appartement par un géomètre-expert qui a constaté que la superficie était plutôt de 105,10 m2.
 
 
Par ordonnance du 7 octobre 2010, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire. L’expert a conclu à une superficie de 104,7m2. Par acte du 11 octobre 2011, madame Virginie E a assigné les époux N en diminution du prix, la société Allo Diagnostic et l’agent immobilier en dommages et intérêts.
 
 
Par arrêt du 26 février 2015, la Cour a déclaré madame Virginie E forclose en son action en diminution du prix. Madame Virginie E a saisi la Cour de cassation. La Cour a retenu : « Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le délai d’un an prévu par le dernier alinéa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion et que la suspension de la prescription prévue par l’article 2236 du code civil n’est pas applicable au délai de forclusion, la Cour d’appel en a déduit à bon droit que Madame Virginie E était forclose en son action en diminution du prix. »
 
(Cass. 3e civ., 2 juin 2016, n°15-16.967, FS+B-P, Virginie E. c/N. : JurisData n° 2016-010657)
 
 
Si vous souhaitez faire diminuer le prix d’achat de l’appartement que vous avez acheté, vous disposez d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour agir en justice. Si une ordonnance de désignation d’un expert est rendue, vous disposez d’un an à compter de la date de celle-ci, pour agir au fond en diminution du prix. Vite, vite, vérifiez vos superficies et agissez.
 
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
 

​Le 20 mai 2011, monsieur X a acquis auprès des époux Y un appartement. Une fois installé dans l’appartement, monsieur X s’est rendu compte des nuisances sonores générées par le bar situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.
 
 
Monsieur X a alors demandé l’annulation de la vente. Monsieur X a indiqué avoir été trompé et qu’il n’aurait pas acheté l’appartement s’il avait su que le bar faisait autant de bruit.
 
 
En effet, les nuisances du bar lui avaient été cachées. Lors des visites effectuées avant l’achat, les filles des vendeurs, Aurore et Annabelle envoyaient des SMS au gérant du bar pour lui demander de baisser le son. Ce que faisait évidemment ce dernier.
 
 
La Cour d’appel n’a cependant pas accédé à la demande de monsieur X. La Cour d’appel a rejeté sa demande au motif que les SMS n’ont pas provoqué d’erreur dans son consentement puisqu’un copie du procès-verbal d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble faisant état de troubles de jouissance causés par des nuisances sonores provenant du bar lui avait été remise.
 
 
La Cour d’appel avait pourtant constaté que le procès-verbal d’assemblée générale visait une situation antérieure de 18 mois à la vente.
 
 
La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel : « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le procès-verbal d'assemblée générale visait une situation antérieure de 18 mois à la vente et que les consorts Y. s'étaient efforcés par l'envoi de « sms » au gérant du bar lui demandant de réduire au minimum l'intensité du son pendant les visites de M. X., de dissimuler à l'acquéreur le niveau des nuisances sonores provenant du bar dans l'appartement proposé à la vente, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, ainsi qu'il le lui était demandé, si M. X. aurait acquis l'appartement en l'absence de ces manœuvres, n'a pas donné de base légale à sa décision. »
 
(Cass. 3e civ., 7 avr. 2015, n° 14-13.738, F-D, X c/ Y : JurisData n°2015-007725)
 
Il peut avoir de dol par SMS et donc l’annulation de la vente d’un immeuble pour cause de SMS.
 
 
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse