L’article 4 du Décret du 30 janvier 2002 dispose : « Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »

Un logement qui ne remplit pas ces conditions est indécent et ne devrait être valablement loué.

Le propriétaire  d’un local d’habitation avait donné à bail un logement dont la surface faisait 8,70 mètres carrés. A la suite d’impayés de loyers, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Puis, il a assigné le locataire devant le Tribunal en résiliation du bail et en expulsion tout en demandant la condamnation au paiement des loyers dus.

Le locataire s’est défendu en soutenant que le local n’était pas conforme aux critères d’un logement décent et a sollicité reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l’indemnisation de son préjudice et son relogement.

La Cour d’appel a retenu que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent. Ce qui autorisait le locataire à suspendre le paiement des loyers.

La Cour de cassation a validé cette position.

(Cass. 3e civ., 17 décembre 2015, n°14-22.754, FS-P=B : JurisData n° 2015-028142)

Suspendre le paiement de ses loyers en raison de la surface de son logement inférieure à 9 mètres carrés se justifie !

Dédji KOUNDE, avocat au Barreau de Toulouse

  Monsieur Jean-Pierre M. a confié la gestion de trois appartements lui appartenant à l’agence ORPI GESTION AUBRETON IMMOBILIER qui a plus tard fusionné avec l’agence SQUARE HABITAT.

Reprochant une faute de gestion à l’agence immobilière, monsieur Jean-Pierre M. l’a assignée devant le Tribunal d’Instance en paiement de diverses sommes. Le juge du Tribunal d’Instance l’a débouté de ses demandes.
Monsieur Jean-Pierre M. a relevé appel de la décision en faisant valoir que :

"- l'agence ne l'a avisé de l'état des lieux de sortie de l'appartement situé [...], effectué le 19 janvier 2010, que le 27 avril 2010,
- elle a mis presque deux mois pour lui demander de remplacer une fenêtre cassée,
- elle n'a procédé à la publicité pour trouver un nouveau locataire qu'en mai 2010,
- elle n'a rien mis en œuvre pour réparer les traces d'un dégât des eaux dont il s'est rendu compte en se rendant dans l'appartement en avril 2010 (traces de moisissure et d'humidité dans la chambre et dans la salle à manger),
- il a dû effectuer deux déclarations de sinistre auprès de son assureur,
- l'appartement est resté vide pendant huit mois sans raison particulière,
- la négligence de l'agence lui a causé une perte de chance quant à la relocation de l'appartement,
- lors de la reddition des comptes, l'agence ne lui a pas remis l'état des lieux d'entrée du nouveau locataire, dressé le 2 septembre 2010,
- or celui-ci a attesté qu'il existait bien une fuite d'eau dans la cuisine à son entrée dans les lieux,
- au regard des dégâts importants dans l'appartement, il est fondé à réclamer la caution du dernier locataire."

La Cour a constaté que l’agence immobilière ne démontre pas avoir fait toutes les diligences en vue de la relocation du bien dans les meilleurs délais. L’extrait de publicité produit par l’agence ne mentionne pas la date de parution.

La Cour a retenu que la SAS SQUARE HABITAT a commis des fautes dans l’exécution de son mandat de gestion et l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts outre 1500 euros au titre des frais d’avocat dépensés par monsieur Jean-Pierre M.

(CA Grenoble, 1ère ch., 1er septembre 2015, n°13/00409,M. c/SAS Square habitat : JurisData n° 2015-020591)

L’agence immobilière doit donc faire preuve de diligence dans la relocation des biens qui lui ont été confiés et doit surtout conserver les preuves des diligences effectuées.

Dédji KOUNDE, avocat au Barreau de Toulouse