Le propriétaire qui signe un mandat de vente sans représentation à une agence immobilière a le droit de refuser de vendre son bien aux prix, charges et conditions convenues, à l’acquéreur présenté par l’agence.
Même en présence d’une clause prévoyant le versement d’une somme d’argent à l’agence immobilière en cas de refus de vendre, le vendeur n’a rien à lui verser. Il faut dire tout simplement qu’une telle clause pénale sera sans effet.
Madame F a confié à la société Jean-Baptiste Clément Immobilier (agent immobilier) un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix net vendeur de 1.900.000 euros. La société Jean-Baptiste Clément Immobilier devait percevoir une rémunération égale à 4%HT du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.
La société Jean-Baptiste Clément Immobilier a présenté à madame F un acquéreur qui proposait un prix d’achat de 1.980.000 euros. Mais madame F a décliné l’offre.
La société Jean-Baptiste Clément immobilier, se prévalant de la clause selon laquelle en cas de refus de vente aux conditions prévues au contrat, madame F lui serait redevable d’une indemnité conventionnelle égale au montant de sa rémunération initiale, a assigné cette dernière devant le Tribunal pour réclamer sa condamnation à lui verser cette somme.
La Cour d’appel a fait droit à la demande. Mais la Cour de cassation a cassé : « Aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat, ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait légitimement pu prétendre ».
(Cass. 1re civ., 16 nov. 2016, n° 15-22.010, F-P+B, F-D. c/SARL Jean-Baptiste Clément Immobilier : Jurisdata n° 2016-024079)
Vous pouvez donc très bien refuser de vendre votre bien à l’acquéreur présenté par l’agent immobilier et qui est prêt à acheter votre bien aux conditions prévues au mandat. Vous ne commettez ainsi aucune faute et vous n’avez pas à indemniser l’agent immobilier. ATTENTION cependant, ne passez pas par derrière lui pour vendre à l’acquéreur qu’il vous aura présenté !
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
Même en présence d’une clause prévoyant le versement d’une somme d’argent à l’agence immobilière en cas de refus de vendre, le vendeur n’a rien à lui verser. Il faut dire tout simplement qu’une telle clause pénale sera sans effet.
Madame F a confié à la société Jean-Baptiste Clément Immobilier (agent immobilier) un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix net vendeur de 1.900.000 euros. La société Jean-Baptiste Clément Immobilier devait percevoir une rémunération égale à 4%HT du prix de vente, à la charge de l’acquéreur.
La société Jean-Baptiste Clément Immobilier a présenté à madame F un acquéreur qui proposait un prix d’achat de 1.980.000 euros. Mais madame F a décliné l’offre.
La société Jean-Baptiste Clément immobilier, se prévalant de la clause selon laquelle en cas de refus de vente aux conditions prévues au contrat, madame F lui serait redevable d’une indemnité conventionnelle égale au montant de sa rémunération initiale, a assigné cette dernière devant le Tribunal pour réclamer sa condamnation à lui verser cette somme.
La Cour d’appel a fait droit à la demande. Mais la Cour de cassation a cassé : « Aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; qu’un tel mandat ne permettant pas à l’intermédiaire qui l’a reçu d’engager le mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat, ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s’il est établi que le mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait légitimement pu prétendre ».
(Cass. 1re civ., 16 nov. 2016, n° 15-22.010, F-P+B, F-D. c/SARL Jean-Baptiste Clément Immobilier : Jurisdata n° 2016-024079)
Vous pouvez donc très bien refuser de vendre votre bien à l’acquéreur présenté par l’agent immobilier et qui est prêt à acheter votre bien aux conditions prévues au mandat. Vous ne commettez ainsi aucune faute et vous n’avez pas à indemniser l’agent immobilier. ATTENTION cependant, ne passez pas par derrière lui pour vendre à l’acquéreur qu’il vous aura présenté !
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse