Hormis le non-paiement régulier des loyers et charges par le locataire, le manque d’entretien du logement, les divers troubles causés au voisinage etc. peuvent entraîner la résiliation du bail. Le propriétaire, pour ce faire, doit saisir le Tribunal d’instance et demander au juge de prononcer la résiliation du bail pour non-respect de ses obligations par le locataire. Aux termes de l’article 1184 du code civil : « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.»
Le juge appréciera alors souverainement la gravité des manquements relevés pour prononcer ou non la résiliation.
(Cass. 3e civ. Janvier 1978 : Bull. civ III, n° 54 ; JCP 1978, IV 90 – Cass. 3e civ., 4 juin 1991 : loyers et copr. 1991, n° 372)
L’appréciation de la gravité des faits par le juge est faite au jour de sa décision.
(Cass. 3e civ., 3 avril 2001 : Juris-Data n° 2001-009188)
Ce qui signifie que, si au jour de sa décision les faits persistent et sont suffisamment graves, le juge prononcera la résiliation du bail. Si les faits ne persistent plus au jour de sa décision et que le locataire en apporte la preuve, le juge ne prononcera pas la résiliation du bail.
Si le bail est résilié par la juge du Tribunal d’instance, le locataire a la possibilité de faire appel de la décision et d’obtenir sa réformation bien que les faits reprochés aient été graves et que la décision du premier juge soit justifiée.
La Cour d’appel peut en effet décider qu’une décision n’est pas justifiée dès lors que les faits n’ont pas persisté au jour où elle statue.
(Cass. 3e civ. 27 octobre 2010, n° 09-11-160, FS-P+B, sté Paris Habitat c/Lanfranchi (pourvoi c/ CA Paris 6e ch., section C, 28 octobre 2008 : Juris-Data n° 2010-019599)
Ainsi, Monsieur LANFRANCHI a pris à bail auprès de Paris Habitat un logement. Il a laissé introduire dans le logement des tiers et notamment Madame Deheudange ainsi que des animaux. Par ailleurs, l’entretien du logement n’était pas réalisé. Paris Habitat a alors assigné devant le Tribunal d’Instance Monsieur LANFRANCHI aux fins d’entendre prononcer la résiliation du bail. Ce que le juge du Tribunal d’Instance a fait : les reproches de Paris Habitat étant avérés.
Monsieur LANFRANCHI a fait appel de la décision. Entretemps, Monsieur LANFRANCHI a mis fin aux désordres qui lui étaient reprochés. La Cour d’appel a alors constaté que Paris Habitat n’établissait pas le renouvellement des manquements.
A défaut de renouvellement des manquements : défaut d’entretien et de troubles de voisinage, la Cour a infirmé la décision du juge du Tribunal d’Instance. Selon la Cour et c’est là la grande leçon à retenir « les faits pouvaient justifier la résiliation du bail que s’ils avaient persisté au jour où elle statuait. »
Lorsque le locataire a mis fin à son comportement répréhensible, la résiliation du bail n’est pas prononcée
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.»
Le juge appréciera alors souverainement la gravité des manquements relevés pour prononcer ou non la résiliation.
(Cass. 3e civ. Janvier 1978 : Bull. civ III, n° 54 ; JCP 1978, IV 90 – Cass. 3e civ., 4 juin 1991 : loyers et copr. 1991, n° 372)
L’appréciation de la gravité des faits par le juge est faite au jour de sa décision.
(Cass. 3e civ., 3 avril 2001 : Juris-Data n° 2001-009188)
Ce qui signifie que, si au jour de sa décision les faits persistent et sont suffisamment graves, le juge prononcera la résiliation du bail. Si les faits ne persistent plus au jour de sa décision et que le locataire en apporte la preuve, le juge ne prononcera pas la résiliation du bail.
Si le bail est résilié par la juge du Tribunal d’instance, le locataire a la possibilité de faire appel de la décision et d’obtenir sa réformation bien que les faits reprochés aient été graves et que la décision du premier juge soit justifiée.
La Cour d’appel peut en effet décider qu’une décision n’est pas justifiée dès lors que les faits n’ont pas persisté au jour où elle statue.
(Cass. 3e civ. 27 octobre 2010, n° 09-11-160, FS-P+B, sté Paris Habitat c/Lanfranchi (pourvoi c/ CA Paris 6e ch., section C, 28 octobre 2008 : Juris-Data n° 2010-019599)
Ainsi, Monsieur LANFRANCHI a pris à bail auprès de Paris Habitat un logement. Il a laissé introduire dans le logement des tiers et notamment Madame Deheudange ainsi que des animaux. Par ailleurs, l’entretien du logement n’était pas réalisé. Paris Habitat a alors assigné devant le Tribunal d’Instance Monsieur LANFRANCHI aux fins d’entendre prononcer la résiliation du bail. Ce que le juge du Tribunal d’Instance a fait : les reproches de Paris Habitat étant avérés.
Monsieur LANFRANCHI a fait appel de la décision. Entretemps, Monsieur LANFRANCHI a mis fin aux désordres qui lui étaient reprochés. La Cour d’appel a alors constaté que Paris Habitat n’établissait pas le renouvellement des manquements.
A défaut de renouvellement des manquements : défaut d’entretien et de troubles de voisinage, la Cour a infirmé la décision du juge du Tribunal d’Instance. Selon la Cour et c’est là la grande leçon à retenir « les faits pouvaient justifier la résiliation du bail que s’ils avaient persisté au jour où elle statuait. »
Lorsque le locataire a mis fin à son comportement répréhensible, la résiliation du bail n’est pas prononcée
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse