Madame Y a pris à bail le 27 février 2002 auprès des époux X un appartement. La provision sur charges était de 77 euros par mois. Monsieur Z s’est porté caution solidaire des engagements de la locataire. Le 30 novembre 2003, Madame Y, par l’intermédiaire de sa fille et de son gendre, les époux Z, s’était inquiétée de n’avoir reçu aucun état de charges et donc aucun état récapitulatif débiteur ou créditeur de sa situation. Les bailleurs ne lui ont pas répondu.
Le 7 février 2004, Madame Z. a à nouveau sollicité du bailleur la régularisation des charges locatives. Les époux X une fois encore, n’ont pas répondu.
Le 10 septembre 2008, Madame Y a reçu des bailleurs une demande de régularisation du loyer depuis 2003 et un rappel d’indexation. Monsieur X précise dans sa lettre que la provision sur charges était maintenue à son montant initial.
Mais curieusement, le 5 mai 2009, soit 7 ans après la signature du bail, Monsieur X réclame, et ce pour la première fois, une somme de 9.326,47 euros au titre de la régularisation des charges. Le 17 juin 2009, un commandement de payer est délivré à la locataire Madame Y. Puis, Madame Y ainsi que Monsieur Z sont assignés devant le Tribunal. Madame Y est décédée en cours d’instance. Monsieur Z quant à lui, a sollicité la condamnation des époux X à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La Cour d’appel a retenu que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée était juridiquement recevable et exacte dans son calcul. La Cour d’appel a retenu cependant que cette réclamation était déloyale, brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat de location. La Cour d’appel a conclu que Monsieur X avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage causé.
(Cass. 3e civ. 21 mars 2012, n° 11-14.174)
L’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au mois annuelle. Aucune sanction n’est cependant prévue à l’absence de régularisation annuelle par le bailleur.
Du moins, la seule sanction qu’encourt le bailleur qui tarde à procéder à la régularisation des charges est la prescription des charges. L’article 2224 du code civil prévoit en effet que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Le bailleur peut se permettre donc de ne pas procéder à la régularisation des charges pendant deux, trois, quatre, cinq puis présenter une régularisation sur une période écoulée de cinq ans.
S’il est possible juridiquement de réclamer des charges locatives sur cinq, il n’en demeure pas mois que l’attitude du bailleur ne doit pas être brutale, déloyale et ne doit pas causer des préjudices au locataire. Aux termes de l’article 1134 du code civil :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
En l’espèce, la Cour d’appel a jugé que le bailleur n’avait pas été de bonne foi en ne répondant pas aux différentes demandes de régularisation de charges de la locataire et en lui réclamant plus du triple des sommes provisionnées sur une période de cinq ans.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en cassation du bailleur.
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
Le 7 février 2004, Madame Z. a à nouveau sollicité du bailleur la régularisation des charges locatives. Les époux X une fois encore, n’ont pas répondu.
Le 10 septembre 2008, Madame Y a reçu des bailleurs une demande de régularisation du loyer depuis 2003 et un rappel d’indexation. Monsieur X précise dans sa lettre que la provision sur charges était maintenue à son montant initial.
Mais curieusement, le 5 mai 2009, soit 7 ans après la signature du bail, Monsieur X réclame, et ce pour la première fois, une somme de 9.326,47 euros au titre de la régularisation des charges. Le 17 juin 2009, un commandement de payer est délivré à la locataire Madame Y. Puis, Madame Y ainsi que Monsieur Z sont assignés devant le Tribunal. Madame Y est décédée en cours d’instance. Monsieur Z quant à lui, a sollicité la condamnation des époux X à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.
La Cour d’appel a retenu que la réclamation présentée sur une période écoulée de cinq ans de plus du triple de la somme provisionnée était juridiquement recevable et exacte dans son calcul. La Cour d’appel a retenu cependant que cette réclamation était déloyale, brutale et constitutive d’une faute dans l’exécution du contrat de location. La Cour d’appel a conclu que Monsieur X avait, par son comportement, engagé sa responsabilité envers la locataire et sa caution solidaire pour le dommage causé.
(Cass. 3e civ. 21 mars 2012, n° 11-14.174)
L’article 23 de la Loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au mois annuelle. Aucune sanction n’est cependant prévue à l’absence de régularisation annuelle par le bailleur.
Du moins, la seule sanction qu’encourt le bailleur qui tarde à procéder à la régularisation des charges est la prescription des charges. L’article 2224 du code civil prévoit en effet que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Le bailleur peut se permettre donc de ne pas procéder à la régularisation des charges pendant deux, trois, quatre, cinq puis présenter une régularisation sur une période écoulée de cinq ans.
S’il est possible juridiquement de réclamer des charges locatives sur cinq, il n’en demeure pas mois que l’attitude du bailleur ne doit pas être brutale, déloyale et ne doit pas causer des préjudices au locataire. Aux termes de l’article 1134 du code civil :
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
En l’espèce, la Cour d’appel a jugé que le bailleur n’avait pas été de bonne foi en ne répondant pas aux différentes demandes de régularisation de charges de la locataire et en lui réclamant plus du triple des sommes provisionnées sur une période de cinq ans.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en cassation du bailleur.
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
Flux RSS