Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous avez mis en location à Toulouse. Votre locataire a donné son préavis de départ depuis bientôt trois mois. Il va quitter le logement que vous lui avez donné à bail depuis quelques années. Vous avez prévu d’augmenter le loyer de 20% pour le prochain locataire. Vous estimez en effet que le loyer actuel est sous-évalué.
Votre projet d’augmentation du loyer n’est plus réalisable à compter de ce jour 1er août 2012, et ce pour les douze prochains mois au moins.
Le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers, pris en application de l’article 18 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location au cours des douze mois à venir, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de l’Indice de référence des loyers (IRL).
Attention, le bailleur peut augmenter le loyer lors d’une relocation :
- lorsqu’il a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au mois égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans, ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Ainsi, si durant le dernier bail ou avant la conclusion du nouveau bail, vous avez effectué pour 3.000 euros TTC de travaux d’amélioration, vous ne pouvez pas augmenter le loyer mensuel de plus de 37,5 euros pour un loyer mensuel de 450 euros. Vous n’avez pour ainsi dire, pas la possibilité de hausser le loyer de 450 euros par mois à 540 euros, soit 20% d’augmentation si vous avez effectué pour 3.000 euros de travaux. Pour parvenir à une augmentation de 20% du loyer de 450 euros, il vous faut réaliser pour 7.200 euros de travaux d’amélioration. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer de 450 euros si vous avez réalisé des travaux en dessous de 2.700 euros TTC.
- lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué.
Dans cette hypothèse, la hausse du loyer sera soit :
► la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Ainsi, si le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables est de 540 euros (le nouveau loyer que vous comptiez fixer), vous ne pourrez augmenter le loyer que de (540 euros – 450 euros)/2 soit 45 euros.
► une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans la cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Ce qui ramène au cas précédent de réalisation des travaux
L’article 3 du Décret mentionne : « Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du présent décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d’une clause relative introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l’indice de référence des loyers. »
En cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous évalué l’augmentation du loyer est possible dans les mêmes conditions que lors de la relocation.
Il convient de préciser que le nouveau dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers est applicable dans 27 agglomérations de métropole.
Dédji KOUNDE Avocat au Barreau de Toulouse
Votre projet d’augmentation du loyer n’est plus réalisable à compter de ce jour 1er août 2012, et ce pour les douze prochains mois au moins.
Le décret n°2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l’évolution de certains loyers, pris en application de l’article 18 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location au cours des douze mois à venir, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de l’Indice de référence des loyers (IRL).
Attention, le bailleur peut augmenter le loyer lors d’une relocation :
- lorsqu’il a réalisé, depuis la conclusion du dernier contrat, des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au mois égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans, ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
Ainsi, si durant le dernier bail ou avant la conclusion du nouveau bail, vous avez effectué pour 3.000 euros TTC de travaux d’amélioration, vous ne pouvez pas augmenter le loyer mensuel de plus de 37,5 euros pour un loyer mensuel de 450 euros. Vous n’avez pour ainsi dire, pas la possibilité de hausser le loyer de 450 euros par mois à 540 euros, soit 20% d’augmentation si vous avez effectué pour 3.000 euros de travaux. Pour parvenir à une augmentation de 20% du loyer de 450 euros, il vous faut réaliser pour 7.200 euros de travaux d’amélioration. Vous ne pouvez pas augmenter le loyer de 450 euros si vous avez réalisé des travaux en dessous de 2.700 euros TTC.
- lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué.
Dans cette hypothèse, la hausse du loyer sera soit :
► la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Ainsi, si le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables est de 540 euros (le nouveau loyer que vous comptiez fixer), vous ne pourrez augmenter le loyer que de (540 euros – 450 euros)/2 soit 45 euros.
► une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans la cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Ce qui ramène au cas précédent de réalisation des travaux
L’article 3 du Décret mentionne : « Lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des douze mois qui suivent l’entrée en vigueur du présent décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d’une clause relative introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l’indice de référence des loyers. »
En cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous évalué l’augmentation du loyer est possible dans les mêmes conditions que lors de la relocation.
Il convient de préciser que le nouveau dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers est applicable dans 27 agglomérations de métropole.
Dédji KOUNDE Avocat au Barreau de Toulouse
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