Par acte authentique du 9 mars 2016, Monsieur R. a acquis auprès de la société Guigal un appartement dans un immeuble en copropriété.

Le 7 mars 2017, la préfecture a déclaré l’immeuble en péril

L’acquéreur a alors constaté que les planches hauts et bas étaient abîmées en raison de la présence de nombreuses insectes xylophages. Il a donc assigné le vendeur, pour obtenir la réduction du prix de vente et des dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés des articles 1641 et 1644 du code civil :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent l’impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » (art. 1641 du code civil)

« Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » (art. 1644 du code civil)

Le vendeur se retourna contre le syndicat des copropriétaires en l’appelant en cause. Ce qui était logique. Le vice concernait les parties communes – art. 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 – « La collectivité des copropriétaires est constitué en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi (L. n° 85-1470, 31 déc. 1985) « Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion ».
Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Le syndicat des copropriétaires s’empressa de réparer les planchers et ainsi de mettre fin aux désordres. Le vendeur s’était alors cru libérer de la réduction du prix. Mais l’acquéreur n’a pas lâché l’affaire et a continué de réclamer la réduction du prix en raison du vice caché.

Le Tribunal saisi estima que l’action de l’acquéreur était devenue sans objet puisque la demande de diminution du prix n’était valable qu’en présence du vice. Or, le vice avait disparu.

La Cour d’appel confirma le jugement.

Mais, petit problème : le vice n’a pas disparu du fait du vendeur mais plutôt du fait du syndicat des copropriétaires, un tiers.

Or, selon les articles 1641 et 1644 du code civil, c’est seul le vendeur qui doit mettre fin au vice pour faire disparaître l’obligation de restitution du prix ou d’une partie du prix qui pèse sur lui.
En l’espèce, ce n’était pas lui qui avait fait disparaître le vice mais plutôt le syndicat des copropriétaires qui est un tiers. C’est ce qu’a soutenu l’acquéreur et c’est ce qu’a entendu la Cour de cassation qui éclaire encore sur les dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil.
Cass. 3e civ. 8 févr. 2022, n° 22-10.743, B, R c/ sté Guigal : JurisData n° 2023-001564.
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Eh ben oui, le droit, ses subtilités. Le vendeur sera sans doute condamné après renvoi de l’affaire devant une autre cour d’appel et la réduction du prix sera sans doute du montant du prix de la réparation. Mais le vendeur pourra-t-il agir en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires pour demander la paiement de ce prix ?
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Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse

Dans le cadre de la restructuration et l’extension de l’immeuble de son bar-restaurant, monsieur X a confié à la société Videloup, des travaux de menuiserie intérieure. La société Videloup a suspendu l’exécution des travaux commandés car monsieur X n’avait pas payé ses factures. La société Videloup a ensuite assigné monsieur X devant le tribunal en paiement du solde des travaux.
 
Monsieur X a contre-attaqué en demandant l’indemnisation du préjudice d’exploitation subi du fait du retard dans l’exécution des travaux.
 
La Cour d’appel a condamné la société Videloup à verser à monsieur X la somme de 74358,60 euros au motif « qu’à défaut d’avoir mis monsieur X en demeure de remplir son obligation de paiement, elle ne justifiait d’aucune lettre de mise en demeure préalable à l’interruption des travaux. »
 
La société Videloup s’est pourvue en cassation. Et la haute juridiction a retenu que la société Videloup n’était pas tenue à une mise en demeure préalable avant de cesser les travaux en raison des impayés.
 
(Cass. 3e civ., 27 oct. 2016, n° 15-16903, F-D, Société Ets Guy Videloup c/ X. : JurisData n° 2016-022493)
 
L’entrepreneur dont la facture n’a pas été réglée peut cesser l’exécution des travaux commandés sans être tenue à une mise en demeure préalable.
 
L’exception d’inexécution consacrée par la jurisprudence est aujourd’hui inscrite dans le code civil. Depuis le 1er octobre 2016, l’article 1219 nouveau du Code civil qui dispose qu’ « une partie peut refuser d’exécuter  son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. » est applicable.
 
Vous, entrepreneurs, vous pouvez d’autant plus suspendre l’exécution d’un chantier si votre facture n’est pas payée. Et, vous n’avez pas besoin de mettre le client en demeure de payer la facture avant de suspendre le chantier.
 
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
 

Vous est-il déjà arrivé de commander des travaux à un entrepreneur sans convenir d’une date de réalisation ou de livraison ? Si oui, en l’absence d’une date de réalisation, l’entrepreneur ne dispose pas d’une éternité pour vous livrer les travaux.
 
Aux termes d’une jurisprudence constante, « même en l’absence de stipulation d’un délai d’exécution, l’entrepreneur doit réaliser ses travaux dans un délai raisonnable, dont le point de départ correspond à la date du devis. »
 
Selon devis du 4 mars 2014, monsieur B a confié à monsieur P. la construction d’une clôture moyennant le prix de 5.000€ et le versement d’un acompte de 1.500€. Le devis ne mentionnait aucun délai d’exécution.
 
L’entrepreneur, tardant à réaliser la clôture, monsieur B lui a adressé le 28 juin 2014, une lettre de mise en demeure d’avoir à exécuter le marché. Sans succès. Monsieur B. a alors été contraint de saisir la juridiction de proximité pour demander la résolution du contrat et le remboursement de l’acompte.
 
Le juge a fait droit à la demande mais monsieur P. s’est pourvu en cassation en soutenant que le délai raisonnable court à compter de la date de mise en demeure et non pas de la date du devis.
 
Son pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation qui a retenu : « Mais attendu qu’ayant constaté que le devis ne mentionnait aucun délai,  […] la juridiction de proximité, qui a retenu, à bon droit, que le point de départ du délai pris en compte était la date du devis et souverainement que le délai de trois mois, écoulé entre la date du devis et celle de la dénonciation du contrat, était un délai raisonnable au cours duquel M.P. était en mesure de réaliser les travaux, tout au moins de les débuter […] a légalement justifié sa décision. »
 
(Cass. 3e civ., 29 sept. 2016, n° 15-18238, FS-P+B+I, Dominique P. c/ Serge B. : JurisData n° 2016-019565)
 
L’appréciation du délai raisonnable est faite souverainement par les juges du fond.
 
Entrepreneur, ne traînez donc pas à réaliser les travaux qui vous sont confiés même si aucun délai de livraison n’est prévu.
 
Particuliers, vous pouvez mettre fin à un marché de travaux privés même en l’absence de délai de livraison prévu, si l’entrepreneur tarde trop à les réaliser.
 
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
 

La nullité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) n’implique pas forcément la démolition de l’immeuble construit. La demande de nullité d’un CCMI est recevable même si la démolition de l’immeuble construit n’est pas demandée. La demande de démolition n’est pas une condition de recevabilité de l’action en nullité présentée par le maître d’ouvrage. La démolition de l’immeuble en cas de nullité du CCMI relève de l’appréciation du juge.
 
 
Monsieur X et madame Y ont confié à la société Maisons Columbia la construction d’une maison individuelle. Un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan soumis aux dispositions de la Loi du 19 décembre 1990 a été signé.
 
 
Monsieur X et madame Y ont constaté de nombreuses non-conformités sur la maison réalisée. Une expertise judiciaire a confirmé les non-conformités. Monsieur X et madame Y ont alors assigné au fond en lecture de rapport d’expertise, non pas pour demander la mise en conformité de l’ouvrage mais pour demander au juge de prononcer la nullité du CCMI eu égard à l’absence de remise d’indications et d’annexes devant nécessairement figurer au contrat.
 
 
L’article L231-2 du Code de la construction et de l’habitation précise les pièces que doit comporter le CCMI.
 
 
Les maîtres d’ouvrage ont également demandé la restitution des sommes versées au constructeur et ont indiqué faire de leur affaire personnelle l’enlèvement de l’ouvrage réalisé ainsi que la remise en état du terrain.
 
 
La Cour d’appel de Riom a déclaré irrecevable l’action en nullité du CCMI et les a condamnés à verser à la société Maisons Columbia la somme de 74754,04 euros au titre du solde du prix restant à leur charge. L’arrêt de la Cour a retenu que l’annulation du contrat de construction entraîne forcément la restitution des sommes payées par les maîtres de l’ouvrage et la destruction totale de la maison avec remise en l’état initial du terrain sur lequel elle avait été construite. La Cour précise que monsieur X et madame Y ne pouvaient pas demander l’annulation du contrat avec restitution de l’argent versé et solliciter que la démolition de l’immeuble soit laissée à leur libre appréciation. La Cour a estimé que s’étant abstenus de solliciter la démolition de l’immeuble, la demande de monsieur X et de madame Y en nullité du contrat n’était pas valablement soutenue et ne saurait dès lors prospérer.
 
 
La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt : « Qu’en statuant ainsi, alors que le maître de l’ouvrage, qui invoque la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle, n’est pas tenu de demander la démolition de la construction, que le juge n’est pas tenu d’ordonner, et peut limiter sa demande à l’indemnisation du préjudice résultant de cette nullité, la cour d’appel a violé les textes susvisés »
 
(Cass. 3e civ., 21 janv. 2016, n° 14-26085, FS – P + B, X et Y. c/ SARL Les Maisons Columbia : JurisData n° 2016-000666)
 
 
Vous pouvez donc demander au juge de prononcer la nullité de votre contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec restitution des fonds versés au constructeur sans pour autant demander la démolition de l’immeuble construit.
 
 
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
 

Monsieur M. obtient en mai 2006 un permis de construire. Il entreprend alors des travaux de construction sur sa parcelle à Saint-Jean-Cap-Ferrat. Pour pouvoir faire certains travaux de démolition, Monsieur M. fait installer une grue en contrebas du jardin de la piscine d’une luxueuse villa appartenant à la société Liberty X dont l’objet est de louer ladite villa.
 
 
Le 26 mars 2008, la Mairie de Saint-Jean-Cap-Ferrat ordonne l’interruption immédiate des travaux. Cependant, Monsieur M. a maintenu la grue en place jusqu’au 16 juin 2011.
 
 
La société Liberty X qui, du fait de la présence de la grue n’a pu louer sa villa, fait assigner, le 21 juin 2010, Monsieur M. devant le Tribunal de Grande Instance de Nice. La société Liberty X demande la condamnation de Monsieur M. à lui payer la somme de 363100 euros au titre de son préjudice financier de location, la somme de 30000 euros au titre du préjudice moral et 5000 euros au titre de frais d’avocat.
 
 
Le Tribunal de Grande Instance de Nice, par jugement du 2 juillet 2012 condamne Monsieur M. au paiement de la somme de 148900 euros en principal au titre de la perte de chance au cours des années 2009 à 2011 de louer la villa.
 
 
Monsieur M relève appel de la décision. La Cour rappelle d’abord que la présence d’une grue de chantier ne constitue pas en soi un trouble anormal dès lors que le chantier était maîtrisé et mené à bonne fin dans un délai raisonnable. La Cour retient en revanche l’existence du trouble anormal de voisinage compte tenu de la durée de présence de la grue, soit au moins cinq ans :
 
 
« En revanche, et dès lors que cette grue est toujours positionnée à ce jour sur une période d’au moins cinq ans, la permanence pendant une telle durée d’un obstacle visuel s’interposant entre la terrasse de la villa Liberty X et le panorama dont elle jouissait constitue incontestablement un trouble anormal de par sa durée, qui n’est à relativiser que par le droit à construire du voisin en utilisant une grue de chantier pendant un délai raisonnable, et par le démontage partiel de la grue en juin 2011. »
 
 
Monsieur M. a été condamné au paiement de la somme de 125000 euros.
 
(CA Aix-en-Provence, 4e ch., sect. A, 31 oct. 2013 n° 2013-465: JursiData n°2013-025600)
 
 
Le diable est ici dans la durée. Oui, vous pouvez installer une grue de chantier pour faire construire ou pour faire démolir sans pour autant que cela constitue un trouble anormal de voisinage. La durée de la présence sur le chantier de la grue doit être en rapport avec la durée raisonnable de vos travaux. A défaut, cela peut vous coûter…125000 euros.
 
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
 

Les services de l’urbanisme de votre ville viennent de délivrer un certificat d’urbanisme vous empêchant d’accéder à votre terrain par la route qui y conduit normalement. Vous vous retrouvez alors dans l’impossibilité d’aller sur votre terrain. Que faire ?
 
 
Vous avez évidemment la possibilité d’attaquer le certificat d’urbanisme délivré en saisissant le Tribunal administratif. Mais vous avez également la possibilité de faire constater par le juge judiciaire l’état d’enclavement de votre terrain et réclamer sur le fonds voisin un passage suffisant pour assurer la desserte complète de votre parcelle.
 
 
L’article 682 du Code civil prévoit : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »
 
 
L’enclavement n’est pas que physique. Il peut résulter d’une décision administrative. Et, les propriétaires des fonds voisins ne sauraient vous reprocher de ne pas avoir exercé un recours contre la décision de l’autorité administrative.
 
(Cass. 3e civ. 14 janv. 2016, n° 14. 26.640: JurisData n° 2016-00210)
 
Demandez donc le passage…
 
 
Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse
 
 
 
 
 
 
 
 

Les frais d’étude de sol peuvent-ils être exclus du prix forfaitaire prévu au contrat de construction de maison individuelle ?
 
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) fixe un prix forfaitaire pour les travaux à exécuter par le constructeur. Certains travaux peuvent être réservés et donc à la charge du maître de l’ouvrage. Ces travaux sont alors indiqués dans le contrat et chiffrés par le constructeur.
 
Une étude de sol préalable est nécessaire à certaines constructions. Cette étude de sol ne peut en aucun cas faire partie des travaux réservés. Ils ne peuvent non plus faire l’objet d’un avant-contrat avant la signature du CCMI.
 
L’article L231-2 c du Code de la construction et de l’habitation prévoit en effet que le CCMI doit comporter les énonciations telles que « c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d’adaptation au sol, … »
 
La Cour de cassation a clairement, dans un arrêt du 24 octobre 2012, rappelé « qu’il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l’ouvrage doit fournir une étude de sol ».

(Cass. 3e civ., 24 oct. 2012, n°11-18.164, FS-P+B, Chautard c/ Société Auvergne terres : JurisData n°2012-024078)

Le coût de l’étude de sol doit être intégré dans le prix forfaitaire convenu. L’article R.231-5 du Code de la construction et de l’habitation précise que le prix convenu inclut « le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment. »

Dédji KOUNDE, avocat au Barreau de Toulouse
 

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. » (art.1792 du code civil). 

C’est le fondement de la responsabilité décennale. Le caractère décennal d’un désordre résulte de ce qu’il peut compromettre la solidité de l’ouvrage ou qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination. 

Un désordre esthétique ne remplissant pas ces conditions ne peut être réparé sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, ce désordre esthétique peut être réparé sur le fondement de l’article 1147 du code civil.

Il a été jugé que relevait de la responsabilité contractuelle de droit commun, les désordres esthétiques affectant un revêtement de sol en marbre.

(Cass. 3e civ. 25 oct. 2009, n° 88-14.379).

Les désordres affectant les sols carrelés d’un rez-de-chaussée relèvent également de la responsabilité contractuelle.

(Cass. 3e civ. 9 juil. 1997, n° 95-15.418: JurisData n° 1997-003317).

Les désordres esthétiques doivent être réparés sur le fondement de la responsabilité contractuelle et non sur le fondement de la responsabilité décennale.

(Cass. 3e civ., 25 nov. 2014, n° 13-13.543)

Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse

 

Les entreprises intervenant dans le bâtiment ont l’obligation de souscrire une assurance responsabilité décennale : « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance. » (article L.241-1 du Code des assurances).

Lorsque la responsabilité décennale d’une entreprise est retenue, c’est l’assureur qui prend en charge la réparation des dommages causés. L’assureur ne prend en charge que les dommages entrant dans le champ de la responsabilité décennale. Le demandeur doit donc justifier de la nature décennale des désordres. A défaut, c’est à bon droit que l’assureur refusera l’indemnisation.

(Cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-14.773, FS-P+B, épouse S. c/SA Axa France IARD : JurisData n°2015-011883)

Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse

 

Que puis-je faire lorsqu’un tiers construit sur le terrain m’appartenant (bien sûr sans mon autorisation).

Il y a deux attitudes possibles.

1- Je préfère récupérer mon terrain tel qu’il était avant la construction. Dans ce cas, je peux obliger le tiers à démolir à ses frais les constructions édifiées. Je peux également lui réclamer des dommages et intérêts pour les préjudices subis du fait des constructions.

2- Je peux choisir de conserver la propriété des constructions. Dans ce cas, je dois rembourser aux tiers un prix correspondant à la valeur des constructions.

C’est l’article 555 du code civil qui a prévu ces solutions :

« Lorsque les plantations, constructions et ouvrages on été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds à augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

Dédji KOUNDE
Avocat au Barreau de Toulouse